01｜政策摘要
面對台北市急速惡化的「人屋雙老」與審議停滯危機，本政策提出「無限都更，無限陪伴」為核心，聚焦「三大都更解方」：透過紅黃牌機制，來化解殭屍都更，引入住金融相關機構合作接手；推動組織待遇改革與AI協審，疏通行政量能瓶頸；建立跨都更基地「循環都更」交換平台，實現「先換屋、再都更」的搬遷保障。
02｜政策背景
現行推動都更困難重重，除了所有權的整合困難之外，更來自其他復合的因素，如搬遷安置問題、權變計算的不確定、店面價值補償等等。現行都更，主要遭遇八大痛點：
1.所有權整合困難：不同世代住戶在利益、財力與用途上難以達成共識。
2.權利價值不透明：前期估價與共同負擔計算專業門檻高，住戶難以核驗自身權益。
3.安置制度不足：多發放租金補貼由住戶自行找房，補的是錢而非確定居所，欠缺就醫、就學與返家保障。
4.高齡住戶承擔力低：長者無力補差額或申貸困難，且害怕搬遷與生活環境驟變。
5.財務可行性惡化：原物料與營造費攀升，小基地難以平衡，核定後常卡在融資或拆遷，演變成「殭屍都更」。
6.審議程序不確定：都更、都審、建管、消防等多軌並行，市府人力嚴重不足（都發局缺額33人、都更處缺20人、建管處缺29人，住都中心缺額率更高達 56.2%、缺120人）。
7.政策窗口混亂：危老、都更、公辦、整建維護各行其道，市民無所適從，缺乏統一診斷與分流。
8.缺乏街區尺度更新：個案各自爭取容積興建，周遭巷道、排水、公園及公共機能未獲同步改善。
03｜政策目標
台北市都更從開始到交屋，平均需要6年以上，每一任市府都有想要讓整個程序加速，但可惜多針對行政審查，導致都發局公務同仁相當疲累，缺乏整個都更生態的考量，因此，我們將目標放在「安置順利」、「政策透明」、「人力充足」三個方向上。最終希望每一件都更案件，從開始到結束，無論是市民或公務同仁，都能得到市府的陪伴。
04｜政策內容
我們將推出「無限都更三政見」，旨在讓卡住的都更，能夠逐步回到順暢的軌道。
1.化解殭屍都更（不想開車就換手）
參考中央法規：配合《都市更新條例》第76條修法，訂立市府執行工作辦法。
輔導紅黃牌分級管理：異狀案出示「黃牌」進行大體檢，限期提報推進計畫；後續若無作為，則出示「紅牌」啟動落日程序與所有權人意向調查。
換車與下車機制：黃牌後，地主依約可發動或建商主動徵求新實施者；紅牌後，經地主同意可轉為公辦都更或自主更新。選擇下車退場案件，市府協助法律諮詢，若已拆屋則強制啟動「續建安全網」。
2.改善都更人力和流程（有人審、審得準、審得快）
擴充量能與留才：提高基層薪資待遇，審查獎勵連結績效考核以降低流動率。
專業分工聚焦：技術性內容交由專業公會協審，審議會聚焦權利價值爭議；實施「報核前聯合預審」，一次確認公益設施與都計變更；動態彈性檢討工程造價評定標準。
導入 AI 秘書協作：建構 AI 都更知識庫與數位審議資料庫，簡化行政繁文縟節，讓市府承辦人員轉型為專案經理，也要普及都更教育。
3.循環都更計畫（先換屋、再都更）
盤點四大房源：公有地老舊房舍改建、殭屍都更轉公辦取得之土地、市府介入的自主都更土地、捷運聯開分回戶(補充)。
跨區交換平台：提供「產權換屋」或「產權換地上權」雙選項，「鄰近區優先媒合，整合度高者優先媒合」，用公平估價退補差額，並協調稅捐問題與專案貸款。
(備註 : 1. 初期房源不足，門檻會嚴格，視後期狀況調整 2. 公辦都更案件另計)
原基地再生循環：市府承接住戶原基地權利主導重建，整合期間，舊屋還可先投入包租代管；都更興建完成後，分回戶再投入交換平台，形成資產閉環。
以下為「循環都更」的六大步驟，幫助您更了解循環都更的機制：
一、盤點屋源：盤點公有地、老舊公有舍及公辦、自主都更屋源。
二、劃區與立法：重檢更新區範圍，調查換屋需求與基地，並修訂法規以建立換屋運作機制。
三、建立交換平台：設立公平估價機制，提供「換屋」或「換權」的選擇，差額多退少補並配合貸款協助。
四、興建循環住宅：興建首批住宅供住戶直接入住，免除搬入中繼期與兩次搬遷的困擾。
五、舊屋包租代管：住戶遷出後，符合安全條件的老屋先轉作社宅、青創或托育空間，等待社區後續整合時間。
六、循環再投入：原基地重建完成後，部分出售挹注基金、其餘作為下一輪換屋基地，滾動推進後續都更。
05｜預期效益
一、化解停滯沉痾：啟動紅黃牌與公辦介入機制，解套台北市現有70餘件停擺5年以上的殭屍都更案。
二、長者安置一次到位：透過換屋換地平台，長者無須經歷長年搬遷、租屋遭拒或二度裝修之苦，原生活圈無痛入住新成屋。
三、住戶有新的選擇 : 過去都更只能等待分回，或者賣給建商離開，循環都更可以讓住戶選擇換屋或換權，提早入住。
四、循環都更不會影響現有都更 : 循環都更是輔助政策，不會強迫任何住戶或建商加入，完全不影響現有都更程序和案件。
五、循環都更可以取得更多公共空間 : 市府介入主導或合作，有利容積獎勵的取得投入社福。
六、市府財務自償零負擔：循環都更採取公平產權交換，市府總資產維持平衡；政策落日時，處分所有分回戶即可打平支出，不排擠市府財政。
七、行政審議量能倍增：AI 工具減輕公務負擔，公會協審聚焦核心爭議，大幅提升留任率並縮短審議時程。
06｜推動藍圖
短期（1–2 年：法規完備、體檢分流與單一窗口建置）
1.參照《都更條例》第76條，修訂台北市自治條例，訂定紅黃牌停滯認定與落日作業準則。
2.清查全台北市70餘案殭屍都更案，針對異常案發出黃牌改善通知。
3.落實都發局與住都中心待遇提升、績效獎金發放與 AI 知識庫及審議資料庫建立。
4. 針對循環都更，修訂相關法規以及租稅問題調整，並著手規劃房源
5. 啟動都更審議及市府組織相關程序修法檢討
中期（3–4 年：換車換手、循環平台運轉與空屋包租）
1.著手處理殭屍都更案件
2.正式上線跨區「循環都更交換平台」，啟動產權交換作業。
3.推廣「報核前聯合預審」與「公會協審」，常態化提升行政審查效率。
長期（5 年以上：正向循環、街區再造與全齡共融）
1.首批循環都更基地興建完成，都更互開始搬入，交換正式開始。
07｜政策願景
台北的住宅與都更思維，不應只著重在改建速度，而應跳脫思考框架，將「單純追求改建速度」的行政壓力，轉變為「全生命週期建物管理」的政策藍圖。透過政府資源循環，讓停滯的都更重新轉動，老舊住宅得到立即安全維護，長者享有免除搬遷恐懼的尊嚴生活，青年與婚育家庭擁有可負擔且安定的居所；市府以最大心力在每一個階段接住市民與同仁，實現真正的「無限都更，無限陪伴」。
